건축물의 요건

「건축법」에서 규정하는 건축물의 요건

‘건축물’이란 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소·공연장·점포·차고·창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다.

<「건축법」 제2조 제1항 제2호>

 

「건축법」에서 ‘건축물’을 정의하는 요소

1) 공작물일 것

사람이 만든 물체라는 의미로, 자연적으로 형성된 동굴 등은 공작물이 아니다.

 

2) 토지에 정착할 것

예를 들어 장거리를 여행하는 기차나 크루즈 선박 객실의 경우는 그 내부에 거주기능이 있는 공작물로 내부 기능이나 실내 이미지를 보면 얼핏 건축물과 유사해 보일 수도 있다. 그러나 이들 기차나 배는 토지에 정착하지 않았으므로 건축물이라고 부르지는 않는다.

 

3) 지붕이 있을 것

건축물은 최소한의 눈이나 비를 막아 줄 은신처(shelter)의 기능을 해야 하므로 지붕이 필요하다. 또한 지붕은 구조적으로 이를 떠받쳐 줄 ‘기둥’이나 ‘벽’이 필요하다. 때문에 규정에 ‘지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것’이라고 정의하고 있는 것이다.

 

4) 거주성

「건축법」에서 ‘건축물’을 정의하는 관점으로 보자면 ‘바닥면적 30㎡를 넘는 지하대피호’는 건축물이어야 한다. 그러나 「건축법」에서 지하대피호는 별도로 ‘공작물’로 분류하여 구분하고 있다(「건축법 시행령」 제118조 제1항 제6호). 이는 「건축법」에서 ‘건축물’을 판단하는 요소가 토지 정착성과 지붕의 유무뿐만이 아니라는 것을 의미한다. 일반 건축물과 지하대피호를 구분하고 있는 것은 상시적으로 사람이 머무는 공간인가의 여부이다.

 

 5) 독립성

「건축법」에서 ‘건축물’을 판단하는 또 다른 요소는 ‘독립성’의 여부로 건축물이 단독으로 그 기능을 수행할 수 있는지의 여부이다. 이것은 「건축법」에서 ‘건축물의 용도’를 보는 관점에서 유추 해석할 수 있다. 건축물의 용도는 개별 실 단위로 구분하지 않고 건축물 개별 동 단위로 구분된다. 예를 들어 대학교 건축물 안에는 강의실뿐 아니라 ‘문화 및 집회시설’에 해당하는 공연장도 있다. 이 경우공연장은 ‘문화 및 집회시설’이 아니라 ‘교육연구시설’에 ‘부속건축물’ 혹은 ‘부속용도’로 판단한다. 이와 마찬가지로 건축물의 용도변경도 개별 실 단위로 인정되지 않고, 건축물 단위로 행정행위(허가 또는 신고)가 진행된다. 이러한 논지에서 「건축법」에서 ‘건축물’을 판단할 때 ‘독립성’ 여부를 그 근거로 삼고 있다고 유추해석 할 수 있다. 즉, 여기서 ‘독립성’이란 건축물이 독립적으로 원래의 목적한 기능을 수행할 수 있는가라는 것이다.

그러나 ‘건축물’을 규정하는 「건축법」의 입장이 흔들리는 지점이 있는데, 바로 ‘근린생활시설’이다. 근린생활시설은 우리가 일상에서 흔히 보듯이 개별 건축물 안에 여러 가지 용도가 혼재하고 있다. 예를 들어 근린생활시설 안에는 ‘업무시설’인 사무소도 있고, ‘교육연구시설’인 학원도 있다. 때문에 근린생활시설에 한해서는 독립성이 없는 개별 실 용도변경도 인정하고 있다.

 

건축물 개념의 확장 및 예외적 인정

「건축법」은 사회상을 반영하고 기술의 발달을 수용해야 한다. 그러나 사회와 기술이 발달함에 따라 등장하는 다양한 건축물들을 「건축법」이 규정하는 건축물 3대 기본개념 요소로는 수용할 수가 없는 경우가 발생한다. 예를 들어 지하상가는 지붕이 있는 것일까? 고가도로 위의 건축물들은 토지에 정착한 것일까? 이렇듯 기본개념이 모호한 공작물들이 나타나기 시작했고, 이들을 건축물의 범주로 포함하여 관리하기 위해 「건축법」은 ‘지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소·공연장·점포·차고·창고’라는 규정을 나열하고 있다.

「건축법」상 건축물이기 위해서는 3가지 기본개념 요소가 모두 충족해야만 한다. 지붕이 없는 야구장이나 축구장과 같은 스타디움은 「건축법」상 건축물이 아니다. 또한 건축물 주변에 설치하는 담장이나 문도 3가지 기본개념 요소에 비추어 보면 건축물이 아니다. 담장이나 문의 경우 ‘이에 딸린 시설물’이라는 명시적 규정을 통하여 건축물로 포함하고 있다. 반면 스타디움은 어떠한 명시적인 규정 없이 묵시적으로 건축물 범위에 포함하고 있다. 스타디움의 경우 엄밀하게는 「건축법」상 건축물 규정에 부합하지는 않지만 사람들이 일시에 모여 경기를 관람하는 공간으로서 여러 가지 안전사고가 발생할 위험이 있고, 특별하게 이를 건축물이 아니라고 주장할 경우 실익이 없기 때문에 은근슬쩍 건축물의 범위에 포함되어 관리하고 있는 것이다.