바닥면적이나 연면적은 그 자체로도 「건축법」 적용을 위한 기준으로 작용하기도 하지만, 용적률 산정의 기준이라는 중요한 의미가 있다.
국토계획법에서는 토지를 효율적으로 이용하기 위하여 용도지역별로 용적률에 대해 최대 한도의 범위를 규정하고 있다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조 및 동법 시행령 제85조). 이에 근거하여 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 자치법규(「도시계획조례」)를 통해 용적률을 구체적으로 규정한다. 조례로 용적률을 규정할 때는 관할 구역의 면적, 인구 규모 및 용도지역의 특성 등을 감안하여 규정한다. 따라서 건축물의 건축에 있어서 용적률의 실제적 적용 기준은 「도시계획조례」이다.
| 용도지역구분 | 건폐율 | |||
| 도서지역 | 주거지역 | 전용주거지역 | 제1종 전용주거지역 | 50% 이하 |
| 제2종 전용주거지역 | ||||
| 일반주거지역 | 제1종 일반주거지역 | 60% 이하 | ||
| 제2종 일반주거지역 | ||||
| 제3종 일반주거지역 | 50% 이하 | |||
| 준주거지역 | 70% 이하 | |||
| 상업지역 | 중심상업지역 | 90% 이하 | ||
| 일반상업지역 | 80% 이하 | |||
| 근린상업지역 | 70% 이하 | |||
| 유통상업지역 | 80% 이하 | |||
| 공업지역 | 전용공업지역 | 70% 이하 | ||
| 일반공업지역 | ||||
| 준공업지역 | ||||
| 녹지지역 | 보전녹지지역 | 20% 이하 | ||
| 보전녹지지역 | ||||
| 자연녹지지역 | ||||
| 관리지역 | 보건관리지역 | |||
| 생산관리지역 | ||||
| 계획관리지역 | 40% 이하 | |||
| 농림지역 | 20% 이하 | |||
| 자연환경보전지역 | ||||
용적률은 대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계)의 비율로 산정된다(「건축법」 제56조). 국토계획법에서 용적률의 최대 한도를 규정하는 것은 지상 부분 토지의 적정 이용밀도를 규정하기 위함이다. 따라서 용적률 산정시 연면적은 지하층 부분의 면적이나 사람들의 상시적인 거주성이 없는 공간의 면적은 제외한다(이하, 용적률 산정에 관여하는 연면적은 편의상 ‘지상층 연면적3)’이라고 부르기로 한다).
용적율 = 지상층 연면적/대지면적× 100
용적률 산정을 위한 지상층 연면적(Total Floor Area)
건폐율이 도시의 평면적 밀도를 관리하기 위한 규제 수단이라면, 용적률은 도시의 입체적 밀도를 관리하기 위한 수단이다. 여기서 밀도란 건축물의 물리적 밀도 및 사람들의 거주성 밀도를 동시에 함의한다. 따라서 지하층처럼 지상 건축물의 물리적 밀도에 영향을 주지 않는 부분은 용적률을 산정할 때 면적에서 제외하는 것이며, 주차장, 피난안전구역 및 대피공간은 사람들의 거주성이 없는 공간이므로 용적률 산정을 위한 연면적에서 제외한다.
그런데, 이때 연면적은 「건축법」에서 규정하고 있는 ‘각 층 바닥면적의 합’으로서의 연면적과는 다르며 다음 4가지의 면적은 용적률 산정을 위한 연면적에서 제외한다.
지하층의 면적
지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도인 경우만 해당)으로 쓰는 면적
초고층 건축물과 준초고층 건축물에 설치하는 피난안전구역(shelter safetyzone)의 면적
건축물의 경사지붕 아래에 설치하는 대피공간(「건축법 시행령」 제40조 제3항 제2호)의 면적
댓글