부속건축물과 부속용도

「건축법」은 1필지 1대지를 원칙으로 하고 있다. 그러나 우리 주위에는 아파트 단지 안의 경비실, 공장 건축물과 분리되어 건축된 수위실 등, 한 필지의 대지 안에 여러 건축물들이 함께 건축되어 있는 것들을 흔히 볼 수 있다. 「건축법」에는 이들 건축물의 용도가 구분되어 있지 않다. 왜 구분하지 않은 것일까?

일반적으로 건축물의 용도는 거실단위가 아닌 독립된 건축물 단위로 분류된다. 따라서 한 필지의 대지에 서로 다른 용도의 건축물들이 건축된 경우 이 건축물들은 각각의 용도로 구분되는 것이 원칙이다. 그러나 학교에 건축되어 있는 체육관의 경우, 학교는 ‘교육연구시설’로, 체육관은 ‘운동시설’로 「건축법」에서 각각의 건축물에 용도분류가 된다면(「건축법」상 용도분류는 건축물의 용도 참조), 일부 학교들은 다른 용도지역으로 이전되거나 혹은 학교 내에 체육관을 지을 수 없을 것이다.
건축물 용도 상의 이러한 미세한 부분들이나 혹은 건축물 용도와 용도지역에서의 상충문제를 해결하기 위해 「건축법」에서 건축물의 관리 등에 필요한 건축물인 경우(부속건축물)나, 건축물의 기능에 반드시 필요한 건축물(부속용도)인 경우를 규정하고 있는 것이 ‘부속건축물’과 ‘부속용도’ 규정이다.

부속건축물과 부속용도

‘부속건축물(accessory building)’ 이란 같은 대지에서 주된 건축물과 분리된 부속용도의 건축물로서 주된 건축물을 이용 또는 관리하는 데에 필요한 건축물을 말한다(「건축법 시행령」 제2조 제12호).
예를 들어, 아파트의 경비실이나 수위실 또는 학교의 체육관, 공장의 창고가 이에 해당한다. 체육관의 건축물 용도는 관람석의 바닥면적에 따라 ‘운동시설(체육관)’ 또는 ‘문화 및 집회시설(관람장:체육관)’로 분류된다. 하지만 학교 내의 체육관은 학교를 이용하는데 필요한 부속건축물로 보아 ‘운동시설’이나 ‘문화 및 집회시설’로 분류하지 않고 ‘교육연구시설’로 본다.

용도지역에서 건축물의 용도제한

건축물의 용도는 도시계획측면에서 구분된 용도지역에 따라 허락되는 용도와 허락되지 않는 용도가 있다.

예를 들어, 제2종전용주거지역의 경우, 학교(교육연구시설)는 건축할 수 있지만 체육관(운동시설)은 건축이 허락되지 않는다. 그러나 우리 주위에 학교 내의 체육관은 흔히 볼 수 있다.

건축행위로서 ‘신축’과 ‘증축’을 구분 짓는 중요한 분기점

‘신축’은 건축물이 없는 대지에 새로 건축물을 축조하는 것뿐 아니라, 부속건축물만 있는 대지에 새로 주된 건축물을 축조하는 것 또한 신축이다.

하나의 대지 안에 여러 동의 건축물이 있는 경우, 건축물 상호 간의 관계가 모두 주된 건축물과 부속건축물로만 이루어진 것은 아니다. 따라서 주된 건축물이 있는 대지에 주된 건축물을 하나 더 축조하는 것은 ‘증축’이다.
‘부속용도(subsidiary use)’란 한 건축물 안에서 건축물의 주된 용도로 사용하기에 필요한 용도를 말한다. 예를 들어, 회사 안에 직장인들의 자녀를 위한 어린이집은 ‘노유자 시설’로 분류하지 않고 ‘업무시설’의 부속용도로 본다.

 

‘부속용도’란 건축물의 주된 용도의 기능에 필수적인 용도로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 용도를 말한다.
① 건축물의 설비, 대피, 위생, 그 밖에 이와 비슷한 시설의 용도
② 사무, 작업, 집회, 물품저장, 주차, 그 밖에 이와 비슷한 시설의 용도
③ 구내식당·직장어린이집·구내운동시설 등 종업원 후생복리시설, 구내소각시설, 그 밖에 이와 비슷한 시설의 용도
④ 관계 법령에서 주된 용도의 부수시설로 설치할 수 있게 규정하고 있는 시설, 그 밖에 국토교통부장관이 이와 유
사하다고 인정하여 고시하는 시설의 용도 <「건축법 시행령」 제2조 제13호>

용도변경

‘부속건축물’의 경우와 마찬가지로 ‘부속용도’에 있어서 한걸음 나아가 이해해야 할 것은 ‘용도변경’과 관련한 부분이다. 「건축법」에서 용도변경은 a.허가대상 용도변경, b.신고대상 용도변경, c.건축물대장 기재내용의 변경 신청대상 용도변경의 3가지 행정행위로 규정하고 있다(「건축법」 제19조). 그런데 부속용도를 주된 용도로 변경하는 것은 a, b, c 어떠한 행정행위도 필요 없이 건축주가 임의로 바꾸어 사용할 수 있다. 그러나 별동으로 건축된 부속건축물을 주된 용도로 사용하는 경우는 용도변경 행정행위를 수반한다.