공동주택 지상층에 설치한 기계실, 전기실 등
공동주택의 지상층에 설치한 기계실, 전기실, 어린이놀이터, 조경시설 1 및 생활폐기물 보관함의 면적은 바닥면적에 산입하지 않는다. 기계실, 전기실 등의 바닥면적 제외의 요건은 다음과 같다.
건축물의 용도가 공동주택일 것. 즉, 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사가 여기에 해당한다.
지상층에 설치할 것. 따라서 지하층에 설치된 기계실이나 전기실의 바닥면적은 제외되지 않는다.
리모델링이 필요한 건축물의 외벽 마감재
유럽은 100년 이상 된 아파트도 현재까지 사람들이 살고 있는 반면 우리나라의 경우는 아파트 평균 수명이 20~30년 정도이다. 물론 기둥, 벽, 슬라브와 같은 구조체는 이보다 더 오래 견딜 수 있다. 「건축법」 및 「주택법」에서는 재건축을 통한 국가적인 손실을 막고 리모델링을 장려 혹은 활성화하기 위해 다양한 인센티브 규정을 두고 있는데 이 중 하나가 바닥면적 산정이다.
사용 승인을 받은 후 15년 이상이 되어 리모델링이 필요한 건축물을 리모델링하는 경우로 미관 향상, 열의 손실 방지 등을 위하여 외벽에 부가하여 마감재 등을 설치하는 부분은 바닥면적에 산입하지 않는다. 예를 들어 노후된 아파트의 외벽에 다른 마감재를 덧붙이면 벽체의 두께가 두꺼워진다. 그렇게 되면 구획의 중심선 위치가 변경되어 바닥면적이 달라져야 하지만, 이 경우 이전 구획의 중심선을 그대로 인정하여 바닥면적은 증가하지 않는 것으로 판단한다.
사용 승인을 받은 후 15년 미만 아파트의 경우에 외부 마감재를 덧붙여 벽체가 두꺼워졌다면 이 경우는 바닥면적이 증가한 것으로 보아 증축으로 판단한다.
외단열공법으로 건축된 건축물
건축물에 설치하는 단열재는 실내 쪽, 벽체 사이, 벽체 바깥쪽에 설치하는 방식이 있다. 가장 일반적인 것은 벽체 사이에 설치하는 것이지만, 미관이나 단열성능 건축재료 등의 다양한 이유에 의해 단열재의 위치를 결정한다. 이 중 단열재를 구조체의 외기측에 설치하는 단열공법으로 건축된 건축물 경우는 전체 벽(외부 마감벽 및 내부벽) 중 내측 내력벽의 중심선을 기준으로 산정한 면적을 바닥면적으로 한다.
장애인 등을 위한 편의시설에 대한 바닥면적 산정 인센티브
「장 애 인 · 노 인 · 임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률」(이하, 약칭 ‘장애인등편의법’)은 ‘장애인등’이 일상생활에서 안전하고 편리하게 시설과 설비를 이용하고 정보에 접근할 수 있도록 하는 접근권을 보장하기 위해 제정된 법률이다. 따라서 ‘장애인등편의법’에서는 장애인등이 시설물에 접근하기 용이하게하는 시설들을 규정하고 있으며, 이를 ‘편의시설’이라고 부른다.
‘편의시설’을 설치해야 하는 의무 대상은 ①공원, ②공공건물 및 공중이용시설, ③공동주택, ④통신시설이다. 이 중 ‘공공건
물 및 공중이용시설’에 설치해야 하는 편의시설 17가지 중 바닥면적에 관여하는 ‘장애인용 승강기, 장애인용 에스컬레이터, 휠체어리프트, 경사로 또는 승강장’은 바닥면적에 산입하지 않는다.
건축 관계법 등의 개정으로 「건축법」에 적합하지 않게 된 경우의 바닥면적
건축 관계법 등은 기술의 발전이나 사회의 요구와 변화에 따라 이를 법에서 수용하면서 바뀐다. 때문에 법 개정 이전에는 법에 적합하게 건축되었으나 건축 관계법이 바뀌면서 「건축법」에 적합하지 않게 되는 상황이 발생할 수 있다. 이러한 상황을 「건축법」에서는 3가지의 경우로 수렴하여 바닥면적 산정의 제외 기준으로 제시하고 있다.
건축 위험의 제1요소는 화재와 대피이다. 특히 불특정 다수가 이용하는 영업시설 중 화재 등 재난 발생 시 생명·신체·재산 상의 피해가 발생할 우려가 높은 ‘다중이용업’의 경우는 일반건축물에 비하여 좀 더 강화된 ‘안전시설등’의 설치가 요구된다는 사회 전반의 공감대를 수용하여 「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법」(약칭: 다중이용업소법)이 2006.3.24.에 제정(시행 2007.3.25.)되었다.
기존 다중이용업소(2004년 5월 29일 이전의 것만 해당)의 비상구에 연결하여 설치한 폭 1.5m 이하의 옥외 피난계단으로 인해 용적률(「건축법」 제56조)에 적합하지 않게 된 경우는 바닥면적에 산입하지 않는다.
법에서 허용하는 최대 용적률이 100%인 대지에 용적률 100%로 건축하여 2004년 5월 29일에 사용승인을 받은 건축물이 있다. 이 건물을 산후조리원으로 용도변경을 하려고 할 경우 산후조리원은 다중이용업에 해당하므로 ‘다중이용업소법’ 규정에 따라 옥외 피난계단을 추가적으로 설치하여야 용도변경이 가능한데, 이 경우 바닥면적이 증가하여 용적률이 법적 최대 허용치를 초과하는 불법건축물이 된다.
포치
건축물 본체에서 돌출되어 부가적으로 설치된 지붕구조물로서 출입구나 현관용도로 사용되는 시설물(이하, 포치)의 바닥면적 산입여부에 관해서 「건축법」에서는 적극적으로 규정되어 있지는 않으나, 바닥면적의 산입은 원칙적으로 구획으로 둘러싸인 부분, 즉 실내공간의 바닥면적산정을 원칙으로 규정하고 있으므로 포치의 경우 원칙적으로 바닥면적 산입에서 제외한다
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