공동주택: 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사
건축물의 용도분류상 대분류로서 공동주택은 아파트·연립주택·다세대주택·기숙사 4가지로 중분류하고 있다. 중분류의 기준은 층수, 면적, 이용자이다. 공동주택의 경우 주차장 설치 문제로 1층에는 필로티 구조로 건축되는 경우가 많다. 때문에 필로티 구조로 건축되는 경우에는 층수 산정시 제외되는 요건을 규정하고 있으며, 중분류에 따라 각기 다른 기준이 적용된다. 또한 층수를 산정할 때 지하층에 주거를 설치하였더라도 공통적으로 주택의 층수에서 제외한다. 층수 산정시 지하층은 제외한다는 공통적용 규정은, 층수는 지상층 구조물 바닥의 수이므로 사족(蛇足) 같은 규정이라고 생각할 수도 있다. 그러나 건축물 용도분류에서 층수는 지상층이나 지하층을 막론하고 층의 개수를 의미하는 ‘개 층’이라는 용어를 사용하고 있으므로 지상층의 수만을 의미하는 ‘층수’개념과 다르다. 그래서 당 규정은 「건축법」 적용의 혼동을 피하기 위한 세심한 규정이라 할 수 있다.
공동주택(대분류)에는 아파트·연립주택·다세대주택·기숙사 외에도 공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터·노인복지시설(노인복지주택은 제외) 및 원룸형 주택을 포함한다.
「건축법」에서 규정하고 있는 공동주택 각각의 중분류 기준을 살펴보면 다음과 같다.
아파트
아파트는 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택이다. 층수를 산정할 때 아파트 1층 전체를 필로티로 하여 주차장으로 사용하는 경우 필로티 부분은 층수에서 제외한다.
연립주택
연립주택은 1개 동 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660㎡을 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택이다. 층수를 산정할 때 아파트와 마찬가지로 1층 전체를 필로티로 하여 주차장으로 사용하는 경우 필로티 부분은 층수에서 제외한다.
연립주택은 한 대지 내에 여러 동을 함께 건축하는 경우 지하에 주차장을 계획하다 보면 건축물이 하나로 연결되는 경우가 있다. 이런 경우 건축계획적으로는 동을 구분할 수 없는 하나의 건축물이다. 그러나 주차장 용도로만 연결된 경우는 각각의 동으로 보아 면적기준을 적용한다.
다세대주택
다세대주택은 1개 동 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660㎡을 이하하고, 층수가 4개 층 이하인 주택이다. 2개 이상의 동을 건축할 경우 연립주택과 마찬가지로 지하층이 주차장으로 연결된 경우 바닥면적 산정시 지상의 각각의 동을 하나의 동으로 하여 계산한다.
1층이 필로티 구조로 된 경우 층수 산정시에 아파트와 연립주택과 달리 인센티브가 적용된다. 단독주택(다가구주택)의 경우처럼 1층의 바닥면적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
기숙사
기숙사는 이용자가 학생이거나 공장 등의 종업원이다. 건축적 기준은 전체 이용자 수의 50% 이상은 공동 취사를 할 수 있도록 공동 이용 주방이나 식당 등이 계획되어야 하고, 나머지는 개별 취사를 할 수 있는 주방 등을 가진 공간으로 계획할 수 있다.
도시 주거는 사회 변화에 민감하다는 측면을 감안한다면 「건축법」에서 주택의 용도분류를 상대적 용도 분류체계로 하는 이유가 설득력을 갖는다. 그럼에도 불구하고 이렇게 세분화된 내용을 모두 건축법에서 수용해야 할까? 혹은 (주거의 질적 관리라는 측면에서)수용 가능할까?하는 것은 의문이다. 건축법은 모든 건축물의 건축에 관한 일반법이다. 우리나라 전체 건축물 중 66.1%가 주거용 이라는 점을 감안한다면 주택을 위한 법률이 별도로 만들어져야 하지 않을까 한다. 물론 「주택법」이 존재하기는 하지만 「주택법」은 태생이 공동주택(아파트 단지 건설)에 목적을 두는 법률이므로 사업계획승인 대상 규모의 주택에만 국한하고 있다는 한계가 있다. 주택은 그 세대별 면적이 작지만 우리나라 건축물 전체의 대부분을 차지하고 있고, 우리의 삶을 담는 건축물이기 때문에 건축 관련법에서 더욱 섬세하게 다루어져야 할 것이다.
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